借道QDII抢占海外房产投资先机
摘要：受制于外汇管制、投资渠道等原因，目前，多数普通投资者尚无法直接参与海外房地产证券投资。而自去年底以来，随着投资海外房地产证券的QDII基金问世，普通投资者多了一条间接参与海外房地产投资的通道。海外房产投资"升级版"6月下旬，交通银行最新一期中国财富景气指数报告显示，小康家庭不动产投资意愿已连续4个月上涨，其中，现在有不动产投资
受制于外汇管制、投资渠道等原因，目前，多数普通投资者尚无法直接参与海外房地产证券投资。而自去年底以来，随着投资海外房地产证券的QDII基金问世，普通投资者多了一条间接参与海外房地产投资的通道。想储蓄的上班族、想为子女储备教育基金的父母、想投资又希望定期领息的公教人员、有退休金规划者或是任何想定期收到一笔收入的投资人，不妨在资产组合中加入此类基金，以获取稳健收益和增值空间。
海外房产投资"升级版"
6月下旬，交通银行最新一期中国财富景气指数报告显示，小康家庭不动产投资意愿已连续4个月上涨，其中，现在有不动产投资意愿的更是首次达到100的临界点。
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与不断升温的房产投资意愿不同，今年以来，国内楼市调控*策持续从紧，在此背景下，投资者投资不动产不得不另辟蹊径。伟业我爱我家市场研究院的一项研究显示，截至2011年三季度，国内市场上有近5000亿元的民间购房资金受调控影响无法购买住宅，其中有约1000亿元流向了商业地产，另有约500亿元转向了海外地产。
业内人士指出，与国内房地产市场相比，海外房地产市场呈现出别样风景。以美国为例，数据显示，今年4月新房及二手房销售分别较3月攀升3.3%及3.4%。此外，美国30年期房贷利率已跌至3.79%，创下历史新低，在房贷成本明显下滑的情况下，将大幅激励房市买气。而美国*府*策亦朝向改善房地产市场发展以减缓失业率，从而又为北美不动产市场带来正面推进的力量。
不过，在海外置业的多为具备一定资产和专业实力的人群，原因在于实物房产投资成本较高、流动性差变现不易，以及甄选房产眼光要求较高，绝大部分投资者参与困难，且难以直接从中获利。
除了实物房产外，随着资产证券化潮流的推进，以RE-OCs（房地产公司股票）和
REITs（房地产投资信托）为代表的房地产证券，正逐渐成为海外市场上较为普遍的房地产投资工具。相对于直接购买房产，房地产证券投资便捷、流动性好，且能提供较为稳定的股息收益，尤其REITs能将90%以上的固定租金分红给投资者，具备明显的"现金流"收益。正因如此，房地产证券近年来在市场上迅速发展，
Bloomberg数据显示，截至目前，包括REITs和REOCs在内的全球房地产证券已超过7800亿美元。
受制于外汇管制、投资渠道等原因，目前，多数普通投资者尚无法直接参与海外房地产证券投资。而自去年底以来，随着投资海外房地产证券的
QDII基金问世，普通投资者多了一条间接参与海外房地产投资的通道。
正在发行的嘉实全球房地产基金拟任基金经理蔡德森介绍，相对于上述两种投资方式，借道基金投资海外房产不仅保留了REITs的分红税收优惠、免去房地产证券投资繁琐的开户手续，同时可以更低的参与成本，在分享REITs等房地产证券长期稳定收益的基础上，通过构建房地产证券投资组合，将投资风险进一步加以分散，为投资者提供更好的资产配置优化途径，可谓海外房产投资"升级版"。
收益稳健、配置价值突出
值得一提的是，与投资股市、债市的基金相比，投资海外房地产证券的QDII基金还具有多重优势。
根据统计，REITs的收益50%以上来源于房产增值收益，另有40%以上来源于稳定的租金。同时，REITs在长期持有过程中，租金水平随着通胀水平的变化也会定期调整，连带分红收益也会随着经济回升上涨，这就使其兼具股票的高成长性和债券的稳健收益。
根据NAREIT（美国房地产投资信托基金协会）的测算，1972年至2010年期间，FTSENAREITAllEquityREITs指数（全球不动产指数）的平均年化股息（分红再投资）收益率为8.30%，而美国S&P500指数和
DowJonesWilshire5000指数的平均年化股息（分红再投资）收益率仅为3.44%和3.25%，
REITs投资收益优势明显。尤其在经历金融危机的洗礼后，海外成熟市场商业地产的资产价格已较2007年高峰时期平均下跌了40%-50%以上，房地产证券票面价值回归，一些经营不善的REITs产品淘汰出局，资产池中证券质地优化主推了REITs后市长期收益看多行情。
此外，REITs与股票、债券资产相关系数低，能有效增加资产配置的绩效并降低风险。根据统计，过去五年，单纯将资金平均配置于全球股市及债市，和加入20%的REITs后相比较，投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%，报酬率增幅达76%。若计算过去十年，资产配置除股债之外，加入20%的REITs后，投资组合年化报酬率从5.9%增加到7.8%。
对于投资海外房地产证券的QDII基金，蔡德森强调其配置价值就体现在其与市场其他投资，尤其国内股债两市的低相关性，且长期收益稳定，能有效弥补权益产品风险高而债券产品收益低的不足，并且结合了二者的优势。
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截至7月9日，于去年底成立的鹏华美国房地产基金和诺安全球收益不动产基金净值已分别达到1.038元和1.053元，且在期间海内外股市跌宕起伏的背景下，它们的净值始终保持稳步上涨态势。
除了上述两只基金外，还有正在发行的嘉实全球房地产基金。在这三只基金中，除了鹏华美国房地产基金聚焦RE-
ITs市场最为发达的美国区域外，诺安全球收益不动产基金和嘉实全球房地产基金都将视野拓宽到全球其他地区具备投资价值的房地产证券市场，以便更好地保证投资组合收益的潜力，同时规避单一市场投资的波动风险。
业内人士指出，对于想储蓄的上班族、想为子女储备教育基金的父母、想投资又希望定期领息的公教人员、有退休金规划者或是任何想定期收到一笔收入的投资人，不妨在资产组合中加入此类基金，以获取稳健收益和增值空间。
